别墅地下室潮湿发霉主要是由：地下水渗漏（液态水）、地下土壤中的潮气（气态水）、墙地面结露（冷凝水）造成的。那么，要想构建一个干燥舒适、温湿平衡的别墅地下空间，最好在 装修阶段就把防水防潮防结露体系纳入顶层设计。对于已经发生返潮霉变的地下室，只能拆除原有装饰层重新构建地下三防系统。下面我们以一个案例来看看，已装修过的砖混结构的半地下室防水防潮防结露是怎么做的？

一、工程概况

渗漏返潮结露叠加后的霉变

本案例位于北京市大兴区城南别墅区，在渗漏水、潮气、冷凝水的叠加作用下，地下室墙面返潮霉变非常严重。由于该独栋别墅为砖混结构的半地下室，相对于混凝土结构，治理难度大了很多。

期间业主曾在迎水面开挖回填土重新做过一次3+3SBS防水卷材，但问题未能解决，一方面是对返潮霉变的认知有误区，另一方面开挖回填土也只能处理地下室外墙的防水层，对于底板下的防水层还是无能为力，防水层是一个密闭的整体，如果底板防水出了问题，地下水还是会从底板窜至墙体，时间一长进而破坏墙体新做的防水层。

二、防水防潮防霉施工方案

渗漏水治理：不开挖结构外再造防水层+室内背水面负水压防水。

防潮：在负水压防水材料上增设防潮固化剂，密封墙体微小毛细孔。

防结露：3cmXPS挤塑板+移动除失机。

三、背水面负水压防水（液态水）

防水：考虑到该别墅地下室为砖混结构的半地下空间，漏水通道多，渗漏治理难度大。我们决定采用结构外不开挖再造防水层、地下室背水面负压防水、注浆加固堵漏、关键节点封堵等多种维修堵漏方案，确保地下室在常年的静水压力下万无一失。

拆除装饰层

渗漏点注浆堵漏

喷涂背水面防水抗渗浆料

结构外再造耐久防水层

四、防潮（气态水）

防潮：砖混结构地下室防潮是一个难点，大量气态水可以轻松穿越建筑结构、无处不在的砖缝灰缝进入室内。本案例中，我们选择了水性高渗透环氧树脂来堪当大任，此类材料可以渗透进基层并形成一个密闭的整体，可以完全阻断潮气的入侵。同时防潮层涂膜在防水层之上又克服了其不耐水的缺点，用在此处，非常的合适。

配置水性高渗透环氧树脂防潮液

分两遍涂刷2mm厚

五、防结露（冷凝水）

防结露：别墅地下室防结露的一切技术手段都是为了降低环境中的露点温度，露点温度与环境温度与相对失度有关。防结露的两条技术路径：1、墙地面增设保温层及防结露涂料，阻止或减少地下土壤中的低温向室内传导，让墙地面温度接近环境中的温度。2、后期加装移动除失机，降低雨季时空气中的相对失度。

粘贴3cmXPS挤塑板

挂网找平

防水防潮防结露施工结束

六、跟踪回访

三个月后的回访数据-2020年9月10日

左图是一楼的温失度数据，回访当天北京正在经历一场大雨，雨中空气中的相对失度平均在95%以上，大量潮失的空气进入室内导致一层失度为82%。

地下室我们分别在楼梯附近和其中一个房间做了测试，由于做了防潮处理，切断了地下土壤中的水汽源，所以平均失度远远低于一层。

当然，随着时间的推移，一层潮失的空气会慢慢进入地下室，当相对失度达到70%时，则会触发移动除失机自动工作，低于65%时又自动停止工作，这样就切断了冷凝水形成的必要条件。另外，从图中可以看出地下室的环境温度也高于一层，完全把一个阴冷潮失的地下室秒变干燥清爽的生活功能区。

别墅地下室防水防潮防霉是一个系统工程，只有找到了科学合理的施工方法，才会取得良好的效果。没有一成不变的施工方案，也没有一劳永逸的防水防潮材料。每个施工案例都有其相通的地方，也有其特殊性，必须根据建筑结构、现场工况、地理环境、潮失发霉原因等技术因素制定科学合理有针对性的防水防潮防霉施工方案。后期再配以标准化的施工工艺及现场管理，一定可以取得良好的效果。